Acheter une passoire thermique, est-ce un bon investissement ?
Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat & Résilience, les logements possédant un mauvais DPE ont vu leur prix fortement diminuer. Acheter un bien avec travaux peut alors être une bonne opération, à condition de prendre compte plusieurs éléments dont la faisabilité de sa rénovation.
Mise à jour par Amélie le
Un bien vendu à un prix décoté
Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat & Résilience de 2021, les logements classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), ce que l’on appelle les passoires thermiques, vont être progressivement interdits sur le marché de la location s’ils ne sont pas rénovés. C’est déjà le cas, depuis le 1er janvier 2023, des biens ayant une consommation en énergie finale * de 450 kilowattheures (kWh) par m2 et an (soit les plus énergivores). À partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Cela concernera ceux classés F à partir de 2028 et ceux classés E à partir de 2034.
Face à ces contraintes et ces interdictions, de nombreux propriétaires cherchent à vendre leur bien mal classés. Selon une étude des Notaires de France (novembre 2023), la part de logements vendus de classe F ou G est passée de 11 à 16 % entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. Avec cette suroffre soudaine, ces logements ont vu leur valeur se déprécier de - 4 % jusqu’à - 22 % en 2022 selon les régions, par rapport à des biens équivalents de classe D. Acheter un bien avec travaux peut ainsi permettre d’accéder à la propriété et à un prix moins élevé.
Prenez en compte le coût des travaux pour négocier le prix
Faites réaliser plusieurs devis auprès d’entreprises ou d’artisans labellisés RGE (Reconnu garant de l’environnement) afin d’estimer le coût final des travaux le plus précisément possible.
Cet achat peut être un bon calcul, car les marges de négociation sont plus importantes sur ce type de biens, en fonction notamment des travaux à réaliser.
À savoir
Une fois rénové, le bien a toutes les chances de voir sa valeur augmenter, surtout si la rénovation est de qualité, mais il est difficile d’estimer dans quelle mesure. On ne peut pas toujours inclure dans le prix de revente le montant réel des travaux réalisés. Et la valeur d’un bien dépend également d’autres facteurs : son emplacement, son exposition, la présence d’un espace extérieur, sa proximité avec les transports en commun…
Assurez-vous de la faisabilité des travaux
L’achat d’une passoire thermique doit être conditionné à la faisabilité des travaux. S’il s’agit d’une maison individuelle, vous aurez moins de contraintes et serez assez libre d’engager les travaux nécessaires.
En revanche, si le bien se trouve en copropriété, certains travaux peuvent être soumis à un vote en assemblée générale (isolation par l’extérieur, rénovation du système de chauffage collectif…). Rapprochez-vous du syndic de l’immeuble avant d’acheter et consultez le règlement de copropriété, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Car s’il s’agit d’un investissement locatif, vous devez vous assurer que les travaux nécessaires peuvent être engagés et qu’ils permettront d’obtenir au moins un DPE de classe D pour pouvoir louer le bien. Parfois, la configuration de certains biens ne permet pas d’améliorer leur performance énergétique, malgré les travaux. N’hésitez pas à faire appel à des artisans RGE pour évaluer leur complexité.
Profitez des aides à la rénovation énergétique
Solliciter des aides à la rénovation énergétique peut vous permettre de diminuer sensiblement votre budget travaux. En plus de la principale aide de l’État, MaPrimeRénov’, il existe des subventions locales accordées par les collectivités.
Si vous réalisez certains travaux de rénovation énergétique (isolation extérieure, changement de fenêtres, etc.), vous pouvez bénéficier de la TVA à 5,5 % (au lieu du taux à 20 %), sous conditions.
Vous avez peut-être droit à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), prêt sans intérêts à rembourser, pour financer en partie votre travaux. Pour une rénovation globale, son montant maximal est de 50 000 €. L’éco-PTZ est attribué sans conditions de ressources.
Bénéficiez d’une fiscalité avantageuse
Engager des travaux de rénovation dans une passoire thermique peut aussi offrir des avantages fiscaux, à travers le dispositif d’investissement locatif Denormandie. Le bien doit être situé dans une ville éligible et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent améliorer d’au moins 20 % la performance énergétique du logement (30 % au moins pour les maisons).
Vous pouvez alors obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien et du coût des travaux si vous vous engagez à louer le bien pendant 12 ans.
Si vous voulez en faire votre résidence principale
Vous n’avez aucune obligation de rénover le bien si vous souhaitez en faire votre résidence principale. En revanche, les factures d’énergie risquent d’être élevées et votre bien sera plus difficile à revendre. De plus, si vous devez souscrire un emprunt pour financer votre achat, les banques sont attentives à la qualité des biens qu’elles financent. Elles prennent notamment en compte le fait que la hausse des factures d’énergie peut avoir un impact sur vos dépenses et donc sur votre capacité à rembourser le crédit. Certaines n’accordent des prêts que si une enveloppe pour les travaux est prévue.
À savoir, l’achat d’un bien ancien, pour l’occuper à titre de résidence principale, peut être financé en partie à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ) en zone non tendue (B2 et C), à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du montant de l’opération à 0 %. Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant et vos revenus ne doivent pas dépasser certains montants.